Правительство Республики Корея объявило о беспрецедентных мерах против иностранного участия в спекуляциях на рынке жилья.
С 26 августа почти весь столичный регион — Сеул, крупные города провинции Кёнгидо и часть Инчхона — объявлены «зонами разрешительной системы на сделки с землей». Важно, что новые правила вводятся сроком на один год — до 25 августа 2026 года, после чего власти примут решение о продлении или изменении режима в зависимости от ситуации на рынке.
Новые правила для иностранцев
Суть нововведений заключается не только в самом разрешительном порядке. Теперь иностранные покупатели, будь то частные лица, компании или даже государственные структуры, смогут приобрести жилье здесь только с предварительного разрешения местных властей.
После покупки иностранцы обязаны в течение четырех месяцев заселиться и прожить в приобретенном доме или квартире минимум два года. Таким образом, исключается возможность приобретения недвижимости исключительно как инвестиции для перепродажи или сдачи в аренду.
Сделки без разрешения будут автоматически признаны недействительными, а нарушение условий проживания повлечет за собой штрафы до 10% от стоимости объекта. При систематических нарушениях власти могут пойти на аннулирование разрешения.
Дополнительно иностранцы должны предоставлять подробный план финансирования сделки с указанием источников капитала, зарубежных банков и даже типа визы. Подозрительные транзакции будут передаваться в финансовую разведку (FIU) и налоговые органы, которые смогут обмениваться данными с иностранными ведомствами для пресечения схем по отмыванию средств.
Почему меры ужесточили
По данным министерства земельных ресурсов Республики Корея, в последние годы иностранцы все активнее участвовали в сделках с жильем в Корее. С 2022 года число таких сделок в столичном регионе росло более чем на 26% ежегодно: с 4568 в 2022 году до 7296 в прошлом. Причем многие сделки проводились в верхнем ценовом сегменте и нередко за наличные.
В отдельных случаях иностранцы покупали элитные квартиры в Сеуле стоимостью свыше 70-100 млрд вон (50-73 млн долларов), обновляя ценовые рекорды и подогревая общий рост цен.
Особое беспокойство вызывал рост числа покупок со стороны не проживающих в Корее иностранцев. Так, только в прошлом году в столичном регионе было зафиксировано почти 300 сделок, где для регистрации объекта назначались «доверенные управляющие» — признак того, что недвижимость бралась не для проживания, а для спекуляций.
Реакция и прогнозы
Заместитель министра земельных ресурсов РК Ли Сан Гён пояснил, что меры направлены на «пресечение притока иностранного капитала, дестабилизирующего рынок жилья». По его словам, «иностранные покупатели зачастую действовали в условиях меньших ограничений, чем сами корейцы, что вызывало справедливые вопросы о равных правилах игры».
Эксперты считают, что введение разрешительного режима и обязательства проживания фактически ставят точку на спекулятивных сделках иностранцев. «Эта мера должна охладить инвестиционный интерес и частично стабилизировать цены на жилье», — отметил профессор недвижимости Конкукского университета Пак Хап Су.
Власти подчеркивают, что пока речь идет о временной мере сроком на год. Но с учетом сохраняющегося социального напряжения вокруг цен на жилье и роста доли иностранцев на рынке недвижимости вероятность продления ограничений выглядит высокой.